華潤置地再迎超大單REITs上市。

(資料圖片僅供參考)

2026年7月8日，成都萬象城機構間REIT在上交所正式掛牌上市，項目資產對價約105億元，是目前全國規(guī)模最大的產權類機構間REIT，也是華潤置地繼華夏華潤消費REIT、華潤有巢REIT、華潤商業(yè)Pre-REIT之后，在豐富多層次REITs市場方面樹立的又一里程碑。

至此，華潤置地已經(jīng)布局完成Pre-REIT、公募REIT、機構間REIT的全鏈條REITs矩陣，成為國內首家完整跑通不動產“投、融、產、建、管、退”資本閉環(huán)的房企。

華潤置地REITs矩陣的全面成型，為房地產行業(yè)轉型提供了可復制的樣本。華潤置地的模式打破行業(yè)固有發(fā)展桎梏，不再局限于單一資產盤活、單次資金回籠，更重要的是實現(xiàn)了從重資產開發(fā)向輕資產運營的突破。

公募REITs持續(xù)開閘，為房企存量不動產打通了資產循環(huán)的通道，長期沉淀的商業(yè)物業(yè)、產業(yè)園區(qū)、保障性住房資產，迎來價值重估的窗口期。

自此，過去房企依靠高周轉、強產品開發(fā)的競爭模式也在逐步退場。未來，存量資產的精細化運營、全周期綜合服務能力，將成為房企拉開差距的關鍵因素。

華潤置地的版圖

華潤置地此次發(fā)行的成都萬象城機構間REIT，其底層資產為商業(yè)綜合體。

據(jù)華潤置地披露，本次項目底層資產為成都萬象城及木棉花酒店，是華潤置地布局西南的標桿商業(yè)綜合體。

成都萬象城2012年開業(yè)，2025年全年客流突破5000萬人次，連續(xù)三年出租率穩(wěn)定在98%以上。目前，成都萬象城現(xiàn)金流穩(wěn)健增長，2025年運營收入達8.9億元。成都木棉花酒店2023年開業(yè)，與購物中心客流互通、業(yè)態(tài)互補形成“商業(yè)+酒店”復合資產包，具備一定的增值潛力。

華潤置地成都萬象城機構間REIT底層資產質量不錯，市場也用真金白銀投票。

據(jù)成都萬象城機構間REIT的管理人中信證券透露，項目發(fā)行環(huán)節(jié)篩選長持投資人和競價投資人，兼顧存續(xù)期運營穩(wěn)定性與二級市場流動性，引入保險資金、產業(yè)資本、券商、信托、銀行理財?shù)榷嘣瘷C構，反映市場對這一項目的認可度。

最終，成都萬象城機構間REIT發(fā)行規(guī)模70億元，實現(xiàn)溢價16%完成發(fā)行；考慮項目融資杠桿后，本次發(fā)行最終資產對價達105億元，為市場規(guī)模最大的產權類機構間REIT。

在成都萬象城機構間REIT之前，華潤置地已經(jīng)布局了華夏華潤消費REIT、華潤有巢REIT、華潤商業(yè)Pre-REIT等REITs產品。

華夏華潤消費REIT是國內首批4只消費基礎設施REITs中發(fā)行規(guī)模最大的一只，估值超過80億元，發(fā)行規(guī)模為69.02億元。華夏華潤消費REIT上市以來，也一直在推進擴募。

根據(jù)公告，華夏華潤消費REIT曾計劃擴募購入昆山萬象匯、杭州蕭山萬象匯、沈陽長白萬象匯、淄博萬象匯等項目，但相關工作仍在進行中。

除此以外，華潤置地旗下的華潤有巢REIT早在2022年就完成上市，目前其底層資產由上海的三處保租房項目組成，分別為有巢泗涇項目、有巢東部經(jīng)開區(qū)項目和有巢馬橋項目。

根據(jù)財報，2025年，華潤有巢REIT實現(xiàn)收入7905.21萬元，凈利潤約1157.99萬元，同比增長19.6%。從底層資產運營情況來看，華潤有巢REIT整體公寓出租率（按房間數(shù)）94.95%，同比微增0.66個百分點；按面積計算出租率94.71%；期內，公寓租金單價水平2.15元/平方米/天。

今年年初，華潤置地還設立了兩只Pre-REITs基金，其中一只是聯(lián)合華夏基金下屬私募股權子公司華夏股權設立的購物中心私募股權投資基金“潤盈華夏”，規(guī)模為3億元，這是近年來國內首單由公募基金私募股權子公司主導設立的Pre-REITs基金。

同時，華潤置地還與中信金石基金設立了另一只基金“潤盈金石”，規(guī)模達到27億元，這只基金將與“潤盈華夏”共同投向華潤置地位于西安、貴陽及大連的購物中心項目。

至此，據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者初步推算，華潤置地旗下REITs發(fā)行規(guī)模已經(jīng)達到192.65億元，在行業(yè)中排名前列。

拓寬資管賽道

國內公募REITs開閘之后，有效推動了房地產行業(yè)從傳統(tǒng)開發(fā)銷售模式向精細化持有運營模式轉型。隨著REITs通道的打開，房企過去沉淀的資產得以盤活，在形成融資閉環(huán)的同時，也能夠回收資金反哺新項目的精細化運營。

這也倒逼房企“慢下來”。

以華潤置地為樣本，其強調，未來將持續(xù)依托公募REITs、Pre-REITs、機構間REITs多元工具，不斷挖掘優(yōu)質資產儲備，常態(tài)化推進擴募與資產證券化運作，穩(wěn)步做大資產管理規(guī)模。

華潤置地已經(jīng)是國內資管規(guī)模最大的房企之一。根據(jù)華潤置地披露的數(shù)據(jù)，截至2025年底，公司資產管理規(guī)模達5022億元，較2024年末增加401億元。華潤置地預計，將在“十五五”期末（2030年）達到8000億元以上資管規(guī)模。

華潤置地能夠維持穩(wěn)健的資管規(guī)模，根源在于其前瞻性布局。對于后續(xù)入場房企而言，打通投、融、產、建、管、退完整業(yè)務閉環(huán)，核心取決于自身的資產運營管理體系。

一位地方國企高管對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，公募REITs本為房企存量不動產打通標準化變現(xiàn)通道，卻在實操層面遭遇多重制約。其一為收益指標不匹配，市場通行的REITs底層資產收益底線在4%-5%，而房企手中大量沉淀資產收益率僅2%-3%。

如果房企想通過REITs渠道實現(xiàn)存量沉淀資產順利變現(xiàn)，必然要補齊資產運營的短板。但即便提升運營實力，這條存量盤活之路依舊充滿不確定性。

上述國企高管續(xù)稱，很多項目只有通過調改才能夠匹配市場的需求，但業(yè)態(tài)調整、硬件升級的一次性投入并不低，相關資本開支難以確保項目收益達標。此外，很多房企旗下的項目資產股權、存量債權等合規(guī)性問題需要厘清，在確權方面有大量復雜細節(jié)需要處理。

多重因素疊加，直接導致當前行業(yè)尚未出現(xiàn)房企批量申報發(fā)行REITs的現(xiàn)象。

但即便現(xiàn)實存在阻力，房企也不得不踏上資產盤活之路。

中指研究院在近期的一份報告中就表示，房企應聚焦改善資產質量，聚焦改善經(jīng)營基本面，改善融資才有水到渠成的效果。房企還需緊抓核心城市修復機遇，積極去化存貨，改善持有物業(yè)經(jīng)營效益，增強自身造血能力，同時用足各類政策，穩(wěn)定現(xiàn)金流。

房企競爭賽道由開發(fā)轉向運營，綜合能力比拼愈發(fā)多元。REITs的常態(tài)化運作，也改寫了房企的評價標準。過去衡量房企的核心指標是土地儲備、銷售規(guī)模與財務指標，未來，資產運營能力、REITs資本運作能力以及存量資產質量，將成為房企的護城河。