受累于房地產市場下行，在過去一年，物業行業也普遍呈現“增速放緩、盈利下降”，物業企業的發展基本面正發生階段性轉換。

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減少與地產母公司、甚至與房地產開發業務的直接關聯，成為物業企業的一致策略。在2022年年報中，獨立性進一步增強，是上市物企的一個關鍵詞。

物企獨立性增強的表現，一方面在于對母公司的業務依賴，第三方占比在過去的一年里顯著增強；另一方面則在于，越來越多物業企業正在擺脫與房地產的關聯，不僅服務于住宅物業，而是演變成綜合性后勤服務企業。

第三方占比顯著增強

一般來說，來自第三方拓展項目的面積，是衡量一家物業企業運營能力的重要標志。近年來，物企的第三方項目面積持續增長，2022年更為明顯。

新城悅服務2022年年報顯示，截至2022年底，新城悅在管面積為約1.98億平方米，同比增長29.1%，在管面積中來自第三方的面積占比為約51.9%。合約面積為約3.13億平方米，同比增加約12.2%，合約面積中來自第三方的面積占比為約46.7%。

與此同時，2022年新城悅服務通過競標方式獲得的合約面積約為2400萬平方米，其中來自第三方的項目占比超過95%，全年第三方的競標拓展面積為歷年新高。

新希望服務2022年獨立第三方樓面面積占比也創新高。報告期內，第三方開發商管理的在管樓面面積占總樓面面積的46.5%，較上年同期增長188.5%；來自于新希望五新實業集團在管樓面面積占比為52.2%，占比較上年同期減少17.5個百分點。2022年獨立第三方的新增在管樓面面積，占新增總在管樓面面積約69.4%。

截至2022年底，世茂服務合約面積和在管面積分別增長10.8%、8.7%至3.41億平方米、2.62億平方米。其中，來自世茂集團及來自第三方的項目面積占比分別為23%、77%，第三方市場拓展合約面積占比提升至37.9%，超越收并購成為最大的面積來源。

世茂服務執行董事、總裁葉明杰在業績會上稱，去年來他親自掛帥負責市場拓展業務，將其作為工作重心，資源也傾斜至第三方拓展上，相信在市場拓展端一定能夠取得質的提升。

“項目拓展必然是我們更主要的業務來源。”新城悅服務管理層在業績會上表示，自2019年起不斷在市場化發展方面進行投入和培育，迅速提高在市場中的商機搜尋和捕捉能力。2022年，民營房地產開發企業的發展速度大幅下降，但城投開發企業的拿地數量顯著上升，在此情況下集團迅速和天津、常州及荊門等地的城投開發企業達成合作關系。

目前新城悅服務每年新增的物業管理合約中，來自第三方的項目比例不斷提高，可覆蓋的業態和業務面也越來越廣。

減少與房地產開發的直接關聯

種種跡象顯示，物業企業正在擺脫與地產母公司、甚至與房地產開發業務的直接關聯，逐漸發展出更獨立的發展模式。

對于不少物業企業來說，過去一年，與房地產開發業務關聯相對較低的業務，如物業服務和社區增值服務，仍然保持穩健增長。但與房地產開發相關的業務，如開發商增值服務及智慧園區服務等，收入和利潤占比均創新低。

經過一年的調整，新城悅業務結構中和房地產開發的直接關聯程度降到了歷史最低水平。

新城悅服務在2022年年報中表示，新城悅服務正逐步成為一家綜合性后勤服務企業，物業服務不僅僅服務于住宅物業，也將服務延伸至各類生產、學習和工作的場景，服務于這些場景的使用者，為他們的主要工作和生產、生活進行保障。

2022年新城悅服務通過競標方式獲得的2400萬平方米合約面積中，來自第三方的項目占比超過95%，并且超過一半的第三方競標業績由非住宅貢獻，非住宅項目拓展面積超過了2020和2021兩年非住宅競標拓展面積之和。

“2022年內間歇性的疫情管理措施使得新建項目的施工周期拉長，導致一些原本計劃在本年內交付的住宅項目延遲交付。但即便如此，集團在管面積增長仍然表現不俗，這種良好表現很大程度上是依靠著我們近兩年培養起來的非住宅業態拓展能力。”新城悅服務在業績報告中表示，這讓集團能夠有源源不斷的非住宅項目加入到管理組合中來，緩解了當下住宅市場不景氣所帶來的業務拓展難題。

截至2022年底，新城悅服務非住宅項目占到在管面積的比例為約25.8%，同比上升6.9個百分點，業態結構上的改變十分明顯。

新希望服務也表示“業態結構更加優化”，在持續擴大住宅業態的同時，積極布局非住宅業態，持續推進物業管理服務類型多樣化，全面覆蓋住宅、學校、醫院、金融機構、商業綜合體、寫字樓、政府設施、產業園區、公園場館、運輸設施、酒店后線、物業銷售場地、混合用途物業等多元業態。

2022年內，新希望服務住宅業態在管樓面面積為1831.1萬平方米，占比63.5%；非住宅業態在管樓面面積為1051.5萬平方米，占比達36.5%，同比增加3.7個百分點，而非住宅收入達2.13億元，同比增長27.8%。

碧桂園服務管理層認為，住房需求和房地產增速下降對物業市場帶來了沖擊，無論是銷售還是交付量，增量市場都呈現銳減的狀態。在碧桂園服務2022年新增外拓項目中，存量項目的數量占比達80.56%，非住業態項目占比達64.82%。

具體而言，碧桂園服務通過下沉網絡深耕三四五線城市，來實現低價寬域、做寬產品的競爭策略；通過社區煥新計劃深挖一二線城市的存量市場和公建服務；通過城市服務的城市共生計劃來打開toG和toB的城市公共類服務市場。

世茂服務與房地產產業鏈相關的收入占比也在下降。2022年社區增值服務中與房地產產業鏈相關的收入占比為46.5%，同比減少3.7個百分點。“整個(房地產)行業的波動對我們這塊收入和利潤率有一些負面影響，但也不完全是壞事，比較早地讓世茂服務進入獨立發展的階段，減少對地產的依賴性。”世茂服務管理層在業績會上如是說。

新城悅服務管理層在業績會上表示，物業政策引領行業市場化發展路徑明晰，中長期看物業是一個可持續、微利的民生公益行業，企業亟需回歸行業本身，聚焦服務業本質，關注核心競爭能力，主動推動公司實現獨立市場化，和房地產關聯企業“相互成就”。