21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎 深圳報(bào)道一則重磅消息讓不溫不火許久的深圳樓市活絡(luò)了起來。

4月20日下午，市場傳聞深圳二手房參考價(jià)將有重大變化，具體為：指導(dǎo)價(jià)不調(diào)整；銀行核定房價(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評估價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考等。

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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過開發(fā)商人士、銀行人士以及中介人士多方了解，的確有部分銀行、中介收到相關(guān)消息，可以按此操作；但官方并未正式發(fā)文，也讓這一調(diào)整多了幾分不確定性。

如若銀行可不完全依照二手房參考價(jià)發(fā)放按揭貸款，則意味著，在嚴(yán)格按照二手房參考價(jià)發(fā)放按揭貸款兩年之后，深圳二手房的定價(jià)機(jī)制和貸款體系將被重構(gòu)，長遠(yuǎn)來看，也將對深圳樓市帶來新的變化。

2021年2月8日，深圳住建局宣布正式建立二手房參考價(jià)發(fā)布機(jī)制，隨后深圳各大銀行陸續(xù)跟進(jìn)，紛紛將二手房參考價(jià)作為按揭貸款發(fā)放的參考依據(jù)。在這一聯(lián)動(dòng)機(jī)制的影響下，深圳樓市的炒作氛圍被徹底澆滅，金融屬性也進(jìn)一步減少，深圳二手房成交也由此降至新低。

市場的共識(shí)是，按照備案價(jià)、評估價(jià)發(fā)放按揭貸款，能夠充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更對深圳樓市有一定的提振。不過，市場還普遍認(rèn)為，深圳樓市后市的走勢去向何處，則并非僅取決于二手房參考價(jià)，而是多個(gè)因素的復(fù)合影響。

重大變化

在深圳二手房參考價(jià)機(jī)制嚴(yán)格執(zhí)行的兩年時(shí)間里，對之進(jìn)行調(diào)整的消息不時(shí)傳出。因而，即便深圳二手房參考價(jià)作出一定調(diào)整，也是在市場預(yù)期之內(nèi)，但具體操作細(xì)則如何修改的確具有較大的靈活度。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從一位深圳商業(yè)銀行人士處獲得的消息，其所收到的對二手房參考價(jià)進(jìn)行調(diào)整的版本是， “看成交價(jià)和評估價(jià)，誰低按誰貸款，參考價(jià)作參考作用。”

但上述人士也強(qiáng)調(diào)，這一調(diào)整并未正式發(fā)文，僅電話通知。另有兩名四大行人士以及兩名中介人士也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示其有收到相關(guān)通知。

但截至目前，官方并未正式回應(yīng)或者確認(rèn)這一消息。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者瀏覽相關(guān)小程序了解到，4月20日晚間，深圳本土中介機(jī)構(gòu)樂有家一度恢復(fù)二手房業(yè)主的真實(shí)報(bào)價(jià)，但沒過多久，樂有家再度恢復(fù)參考價(jià)模式。

深圳二手房參考價(jià)之所以牽動(dòng)各方的神經(jīng)，是因?yàn)檫@是全國所有城市中對市場最具有指導(dǎo)作用的機(jī)制。

與其他城市的二手房參考價(jià)機(jī)制僅作參考作用不同，深圳的銀行嚴(yán)格按照這一機(jī)制發(fā)放貸款。而深圳二手房參考價(jià)在2021年推出當(dāng)時(shí)，多數(shù)僅為真實(shí)成交價(jià)格的6-8成。

這也就意味著，在二手房參考價(jià)的作用下，購房者如若通過按揭貸款購房，入手二手房的首付比例將可能被提高，杠桿也將被相應(yīng)降低，購房門檻也由此有一定程度的抬升。

在深圳執(zhí)行二手房參考價(jià)的這兩年間，二手房的流動(dòng)性也降至低點(diǎn)。

據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2021年，全深圳二手房網(wǎng)簽（含自助）44375套，相比上年120295套的網(wǎng)簽量，下降63.1%，是自2007年以來二手房網(wǎng)簽量首次低于新房成交量。

進(jìn)入2022年，深圳二手房成交量再度下跌。據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，2022年全年深圳二手房錄得（含自助）26853套。

在這種背景下，深圳二手房參考價(jià)是否調(diào)整、如何調(diào)整，一直是各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

去年3月，市場也一度傳出深圳二手房參考價(jià)將上調(diào)的消息，深圳住建局彼時(shí)回應(yīng)稱，“二手住房成交參考價(jià)格的發(fā)布是為落實(shí)我市房地產(chǎn)調(diào)控的工作安排，按照《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》要求定期發(fā)布，我們會(huì)視調(diào)控要求和市場形勢適時(shí)對價(jià)格做出相應(yīng)調(diào)整。”

雖有調(diào)整的預(yù)期在，但深圳二手房參考價(jià)仍按兵不動(dòng)，直至這一次與按揭貸款不作完全掛鉤的消息傳出。

明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，按照成交價(jià)或者評估價(jià)發(fā)放貸款充分發(fā)揮了市場在資源配置中的決定性作用。心理上會(huì)有一定的提振作用，因?yàn)槭袌銎毡閷⑵湟暈橐粋€(gè)抑制因素，傳言要松動(dòng)的時(shí)間也很久了。如果靴子落地，確實(shí)可以認(rèn)為是一個(gè)利好。后續(xù)購房者可根據(jù)真實(shí)市場報(bào)價(jià)和走勢，做買賣決策。

有何影響？

不可否認(rèn)，深圳二手房參考價(jià)在深圳市場高歌猛進(jìn)的時(shí)期起到了相當(dāng)有效的調(diào)節(jié)作用，但時(shí)隔兩年，深圳二手房成交已經(jīng)回歸理性，二手房參考價(jià)如果在此時(shí)退出，能否再度激活市場的流動(dòng)性，仍然有待觀察。

深圳當(dāng)前的二手房成交價(jià)在參考價(jià)以下的房源已經(jīng)有不少。根據(jù)樂有家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，今年一季度，深圳全市成交熱點(diǎn)盤基本均以低于或接近參考價(jià)（成交價(jià)與參考價(jià)偏差10%以內(nèi)）成交。

更為直觀的數(shù)據(jù)是，深圳二手房在參考價(jià)機(jī)制發(fā)布后，“泡沫”已經(jīng)被擠出了許多。樂有家統(tǒng)計(jì)，參考價(jià)一年后，深圳熱點(diǎn)小區(qū)價(jià)格下跌10%-15%，參考價(jià)2年后，價(jià)格下跌20%-40%。

按照此前深圳二手房參考價(jià)與真實(shí)成交價(jià)之間的價(jià)差，在如此幅度的下滑之下，深圳不少二手房成交價(jià)實(shí)際上已經(jīng)無限接近參考價(jià)。

因此，如果二手房參考價(jià)機(jī)制不再與銀行按揭貸款聯(lián)動(dòng)，其能否帶動(dòng)市場成交量上行，市場目前多數(shù)持觀望態(tài)度。

一位深圳中介人士告訴記者，“按照成交價(jià)來放貸，應(yīng)該會(huì)有一部分置換需求被釋放出來。但是這幾年深圳的新房其實(shí)承接了不少需求了，所以后續(xù)市場的變化不會(huì)一下就看出來。”

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，調(diào)整能否推動(dòng)市場快速大規(guī)模回暖還有待觀察，因?yàn)樗蓜?dòng)之前很多房子的掛牌價(jià)已經(jīng)逼近指導(dǎo)價(jià)甚至低于指導(dǎo)價(jià)。按照成交價(jià)發(fā)放貸款而參考價(jià)不作調(diào)整，就是要避免二手房再次成為杠桿炒作的重心，彰顯政策定力。“二手房定向去杠桿的信號還是比較明確，短期不利于市場預(yù)期穩(wěn)定和二手房市場能夠在企穩(wěn)的基礎(chǔ)上回升。”他說。

一位潛在的深圳購房者表示，如果按照成交價(jià)來貸款，她也仍然會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際情況來決定是否買房。“我在深圳7年，深圳樓市最瘋狂的時(shí)候我也經(jīng)歷過，這次調(diào)整感覺幅度也是比較小的，我朋友圈里的中介都沒有很興奮，所以我個(gè)人判斷，市場還是會(huì)按照原有的趨勢去走。”

事實(shí)上，在二手房流動(dòng)性降至低點(diǎn)之后，今年以來，深圳二手房成交已經(jīng)有一定回暖的跡象。根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，今年3月，深圳二手房錄得簽約4943套，環(huán)比增長39.2%，同比增長227.8%，創(chuàng)下近兩年來二手房單月交易量新高。

市場單邊上漲的信仰被打破，買賣雙方也回歸理性，即便此時(shí)二手房參考價(jià)進(jìn)行調(diào)整，也是順應(yīng)時(shí)勢。

“現(xiàn)在退出恰逢其時(shí)，因?yàn)楹芏嘁呀?jīng)低于參考價(jià)賣了。哪怕放開，對于價(jià)格的影響不大，但是成交量會(huì)有提振。最重要的是，它打破了炒房者房價(jià)會(huì)一直漲的信念，即便放開他們也不敢輕易下場。所以說，參考價(jià)已經(jīng)完成了它的使命，是時(shí)候把主場交還給市場了。”一位深圳龍頭房企的人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示。