誰(shuí)也沒(méi)想到，北京第二批供地中最受矚目的“明星地塊”，最終以一種近乎平淡的方式落定。

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4月30日，豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)泉寺村棚戶區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目FT00-0613-0007地塊（下稱“萬(wàn)泉寺0007地塊”），最終以57.711億元的底價(jià)成交，拿地主體是華潤(rùn)置地，這一總價(jià)也創(chuàng)下了今年北京宅地成交的新高。

不同于以往核心地塊多房企爭(zhēng)搶、溢價(jià)率居高不下的熱鬧場(chǎng)面，這次萬(wàn)泉寺0007地塊的出讓顯得冷清，只有華潤(rùn)置地一家企業(yè)報(bào)名，沒(méi)有競(jìng)價(jià)、沒(méi)有博弈，底價(jià)直接敲定歸屬，這樣的結(jié)果讓不少關(guān)注北京土地市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士直呼“意外”。

視頻拍攝/段文平視頻剪輯/白羽舒婷

“王炸”地塊意外底價(jià)成交，華潤(rùn)拿下核心稀缺資源

公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)泉寺0007地塊為R2二類居住用地，坐落于豐臺(tái)區(qū)太平橋街道萬(wàn)泉寺村，用地規(guī)模39460.32平方米，地上建筑規(guī)模控制在98651平方米以內(nèi)，容積率2.5，建筑控高80米，局部高點(diǎn)不超過(guò)90米，出讓起始價(jià)即為57.711億元，從基礎(chǔ)指標(biāo)來(lái)看，就是一塊妥妥的“優(yōu)質(zhì)大地塊”。

萬(wàn)泉寺0007地塊位于麗澤金融商務(wù)區(qū)。圖/北京市規(guī)自委官網(wǎng)截圖

在成交之前，該地塊就已經(jīng)備受市場(chǎng)關(guān)注。克而瑞分析稱，從區(qū)位、交通、配套、生態(tài)到規(guī)劃，這塊地幾乎集齊了北京核心區(qū)宅地的所有“王牌”。

從環(huán)線來(lái)看，萬(wàn)泉寺0007地塊位于西南二環(huán)至三環(huán)之間。在北京，二環(huán)周邊的住宅地塊早已是“賣(mài)一塊少一塊”，稀缺性不言而喻，更別說(shuō)萬(wàn)泉寺0007這樣一塊各項(xiàng)條件都占優(yōu)的地塊，幾乎是“可遇不可求”。

產(chǎn)業(yè)配套方面，地塊位于麗澤商務(wù)區(qū)核心區(qū)，距離麗澤SOHO僅600米左右，步行就能到達(dá)。麗澤是全國(guó)首個(gè)“園林式金融商務(wù)區(qū)”，既有生態(tài)底色，又有產(chǎn)業(yè)活力，截至目前，入駐企業(yè)總量已經(jīng)突破1600家。2025年，麗澤商務(wù)區(qū)更是交出了稅收突破百億元的成績(jī)單，培育出13棟稅收“億元樓宇”，聚集了84家規(guī)模以上金融企業(yè)。

生活和交通配套更是相當(dāng)完備。新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，該地塊附近就是地鐵麗澤商務(wù)區(qū)站，目前已經(jīng)開(kāi)通14號(hào)線和16號(hào)線，未來(lái)還將接入11號(hào)線、麗金線和大興機(jī)場(chǎng)線。更值得期待的是，麗澤城市航站樓預(yù)計(jì)明年6月就能投入使用，在家門(mén)口就能直接辦理值機(jī)。

商業(yè)方面，地塊與麗澤天街僅一路之隔，站在地塊旁就能清晰地看到這座商業(yè)中心，平時(shí)逛街、吃飯、購(gòu)物，不用跑遠(yuǎn)路；地鐵往西兩站就能到達(dá)西鐵營(yíng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，進(jìn)一步豐富了生活配套。生態(tài)資源方面，項(xiàng)目緊鄰蓮花河，妥妥的河景房，周邊還有金中都城墻遺址公園、麗澤濱水文化公園環(huán)繞。

開(kāi)發(fā)挑戰(zhàn)暗藏玄機(jī)，高端定位鎖定未來(lái)售價(jià)

雖然是底價(jià)成交，但這宗明星地塊背后其實(shí)暗藏著不少開(kāi)發(fā)挑戰(zhàn)。

最直觀的挑戰(zhàn)是地塊規(guī)劃限制較多。不同于常規(guī)住宅地塊的標(biāo)準(zhǔn)坐北朝南布局，萬(wàn)泉寺0007地塊的朝向并非最優(yōu)，這就給樓棟布局規(guī)劃帶來(lái)了不小的限制。

該地塊并非標(biāo)準(zhǔn)坐北朝南布局。圖/北京市規(guī)自委官網(wǎng)截圖

同時(shí)，項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)也有明確的規(guī)范要求。根據(jù)規(guī)劃文件，綜合考慮城市界面形象，居住地塊立面采用較高窗墻比，采用現(xiàn)代主義的設(shè)計(jì)手法，強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)潔的線條和幾何形狀，材料使用鋁板、玻璃、石材等現(xiàn)代材料，建筑主體色彩宜與周邊協(xié)調(diào)。

此外，根據(jù)該地塊《“多規(guī)合一”協(xié)同平臺(tái)審核意見(jiàn)的函》，競(jìng)得人須無(wú)償建設(shè)沿蓮花河兩側(cè)五塊共計(jì)約17公頃的河道綠化帶，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于2200元/平方米，僅這一項(xiàng)投入，就至少需要3.74億元。

這筆額外投入也直接拉高了地塊的實(shí)際樓面價(jià)。原本按照起始價(jià)計(jì)算，該地塊的樓面價(jià)約為5.85萬(wàn)元/平方米，但加上綠化帶建設(shè)成本后，實(shí)際樓面價(jià)直接升至6.23萬(wàn)元/平方米，略高于周邊的中海麗金府項(xiàng)目。

除此之外，地塊內(nèi)還涉及2處未定級(jí)不可移動(dòng)文物，這無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步增加綜合開(kāi)發(fā)成本和建設(shè)周期。

不過(guò)，盡管開(kāi)發(fā)挑戰(zhàn)不小，但地塊的先天優(yōu)勢(shì)決定了它的高端定位。無(wú)論是核心的區(qū)位、成熟的產(chǎn)業(yè)配套，還是完善的生活、生態(tài)資源，都注定了萬(wàn)泉寺0007地塊未來(lái)將打造成為高端住宅項(xiàng)目。

萬(wàn)泉寺0007地塊未來(lái)將打造成為高端住宅項(xiàng)目。新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者段文平攝

參考周邊同類項(xiàng)目，與地塊距離不遠(yuǎn)、位置稍遜的中海麗金府，目前的銷售均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。以此為參考，結(jié)合萬(wàn)泉寺0007地塊更優(yōu)越的區(qū)位和配套，未來(lái)其售價(jià)大概率不會(huì)低于10萬(wàn)元/平方米，甚至有望沖擊更高價(jià)位。

而對(duì)于華潤(rùn)置地而言，此次以底價(jià)拿下這塊“王炸”地塊，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。憑借其豐富的高端住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，或許能完美破解地塊的開(kāi)發(fā)難題，將其打造成麗澤周邊的高端住宅標(biāo)桿，而這塊地的最終呈現(xiàn)，也將成為今年北京高端樓市的一大看點(diǎn)。