來源：證券時報

銀行理財緊抓首批商業不動產REITs投資機遇。

(資料圖)

近日，首批商業不動產證券投資基金(REITs)在上交所集體掛牌上市，標志著我國公募REITs市場實現從基礎設施到商業不動產的業態突破。僅隔數日，監管集中批復第二批6單封閉式商業不動產REITs，覆蓋京滬深及大灣區商圈，國資、央企、外資多元主體同臺，“小步快跑、常態化供給”的信號進一步明確。

在這輪擴容浪潮中，工銀理財、中郵理財等多家理財公司相繼宣布參與首批商業不動產REITs投資。銀行理財資金正加快配置公募REITs資產，逐步成長為繼公募基金、保險資金之后的重要買方力量。在低利率與“資產荒”并行的環境下，布局REITs已成為銀行理財多資產、多策略轉型和增厚產品收益的資產配置方案之一。

搶灘首批商業不動產REITs

6月18日，匯添富上海地產商業REIT、中信建投首農商業REIT、國泰海通砂之船商業REIT、中金唯品會商業REIT 4只產品合計募集資金約203億元，平均網下認購倍數達78倍。上市首日，4只產品全線收漲，合計成交12.96億元。

值得一提的是，工銀理財在6月17日披露，該公司已對國泰海通砂之船、中金唯品會、匯添富上海地產與中信建投首農等首批商業不動產REITs進行了系統性投資。

據工銀理財介紹，自2021年首批公募REITs上市以來，該公司廣泛參與各類產品投資，累計投資65只(含在途項目)，市場覆蓋率近八成。2025年，工銀理財通過戰略配售、網下投資和擴募等方式，深度參與18只公募REITs投資，加權收益率近30%。

中郵理財亦于6月22日宣布，已參與投資首批商業不動產REITs。作為2020年首批公募REITs投資試點機構之一，中郵理財自商業不動產REITs試點啟動便前瞻布局，通過戰略配售和打新參與了中信建投首農商業REIT、國泰海通砂之船商業REIT等項目，目前已構建起覆蓋戰略配售、網下認購、擴募及二級市場交易的全鏈條投資能力。

事實上，理財資金對REITs的布局早有先例。

早在數年前的公募REITs試點期間，招銀理財、光大理財、興銀理財等公司就已參與網下詢價或戰略配售。此后，多家理財公司逐步擴大對公募REITs的投資。比如，信銀理財構建了“基礎設施+商業不動產+私募”三位一體的布局體系；建信理財則在2025年以戰略投資者身份布局購物中心和數據中心公募REITs項目。

“在低利率和‘資產荒’持續的環境下，商業不動產REITs填補了機構投資者的配置缺口。”在首批商業不動產REITs上市當日，作為戰配投資人代表的合凡資產副總經理于凱凡如是表示。國泰海通證券董事長朱健則在致辭中指出，首批商業不動產REITs是金融支持實體經濟高質量發展的關鍵制度創新。

低利率驅動多資產策略轉型

證券時報記者觀察到，銀行理財資金加速涌入REITs市場，背后是傳統固收資產收益下行與理財負債端成本剛性之間的持續博弈。

中郵理財表示：“低利率環境下，傳統固收資產收益中樞下移，兼具穩定分紅與增值潛力的REITs正成為理財資金的‘新底倉’。”

工銀理財提出的打法頗具行業代表性——“固收打底，REITs打新增強”。該公司將REITs打新作為增強策略模塊嵌入“固收+”產品框架，用固收類資產筑底，通過機構專屬通道爭取一二級價差收益。2025年，工銀理財新增公募REITs投資的平均加權收益率達27%。

今年1月，平安理財創新業務負責人孫鑫從資產屬性角度闡釋了銀行理財的配置邏輯。銀行理財資金具備三大核心特點：體量龐大且穩定、可配置長期限資產適配REITs久期特征、負債端具備短期重置屬性。因此，銀行理財資金優先選擇內生需求穩定的不動產資產，如一線城市及重要交通樞紐周邊的保障性租賃住房、供需格局已基本穩定的成熟購物中心等。這類資產的租金隨經濟周期小幅波動，與理財負債端的調整能力形成匹配。

政策層面的持續擴圍，也為理財資金提供了更廣闊的標的池。2025年，國家發展改革委印發文件，進一步拓展底層資產覆蓋范圍。證監會推出商業不動產REITs試點，使底層資產從基礎設施拓展至商業綜合體、零售、寫字樓等領域，形成“商業+基建”的雙輪驅動格局。

業內研究人士指出，銀行理財以適當比例參與投資REITs彈性品種，可以增厚組合收益。同時，理財資金的交易屬性介于公募基金和保險資金之間，兼備配置和交易目標，能為市場提供更多元化的資金來源。

全鏈條布局深挖長期配置價值

從證券時報記者的觀察來看，理財公司對REITs的布局，正從單一的公募REITs打新向全周期、多層次工具延伸。

工銀理財近日表示，公司將在持續布局公募REITs的基礎上，不斷拓展機構間REITs等新品種，探索Pre-REITs等新模式，挖掘物業資產上市前的成長潛力。

中郵理財則依托公募REITs、機構間REITs等多層次工具，構建覆蓋商業不動產、基礎設施等領域的配置能力。在機構間REITs市場，中郵理財已投資產業園區、農副產品物流集散中心、核心城市消費地標等項目，將存量資產轉化為服務先進制造、民生保供與消費復蘇的權益資金。

“通過配置多層次REITs，理財產品將原本封閉、大額的不動產投資轉化為公開、透明、可分拆、可分紅的金融資產。”中郵理財表示，這既盤活了存量資產，也讓普惠金融延伸至不動產領域，為居民財富配置增添“抗通脹、穩分紅”的新選擇。

截至2026年5月末，我國公募REITs總市值已突破2000億元。中金公司研報指出，一級市場萬億藍海初步顯現，底層資產展現出抗周期性與結構性分化，其中保租房與消費REITs業績兌現度高、抗周期韌性突出。

不過，隨著市場擴容，一級市場投資邏輯已從普漲行情轉向精細化定價博弈。華泰證券固收團隊認為，首批商業不動產REITs的一二級價差為打新策略提供了可觀空間，但不同業態資產的長期配置價值差異將逐步顯現。

“REITs兼具股票波動和債券固定收益特性，不是保本產品，也不承諾固定收益。”業內人士提醒，投資者不能簡單把分派率等同于投資收益，需關注底層資產現金流來源、租戶結構、運營管理穩定性及估值合理性。對于個人投資者而言，借道“固收+REITs”等專業理財產品參與投資，或是更為穩妥的選擇。