每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝

6月30日，上海第五批次宅地出讓，5宗涉宅用地全部成交，總攬金125.72億元。其中，建發(fā)以總價(jià)72.89億元、溢價(jià)率29.63%斬獲靜安大寧地塊；綠城中國(guó)競(jìng)得浦東周浦地塊和嘉定新城地塊，溢價(jià)率均超19%；閔房和保利發(fā)展分別以底價(jià)摘得閔行旗忠地塊和松江洞涇地塊。

“這就是核心區(qū)域的‘安全墊’。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）表示，“靜安大寧板塊內(nèi)項(xiàng)目持續(xù)熱銷，印證了市場(chǎng)認(rèn)可度，也提振了房企拿地信心。”

(資料圖片僅供參考)

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年，上海五個(gè)批次涉宅用地合計(jì)供應(yīng)17宗，成交總金額約436億元。

房企“掃貨”

靜安大寧地塊（靜安區(qū)N070402單元081a-08地塊）作為本批次土拍中唯一的內(nèi)中環(huán)優(yōu)質(zhì)宅地，規(guī)劃建筑面積89259.33平方米。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，該地塊吸引了保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、建發(fā)、招商蛇口、華潤(rùn)&越秀聯(lián)合體等5家競(jìng)買人現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。最終，建發(fā)經(jīng)過(guò)168輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)72.89億元、樓面價(jià)81665元/平方米、溢價(jià)率29.63%競(jìng)得該地塊。

“整場(chǎng)競(jìng)拍節(jié)奏理性穩(wěn)健，29.63%的溢價(jià)率處于合理區(qū)間，樓面價(jià)并未打破區(qū)域紀(jì)錄。”盧文曦表示，目前靜安大寧板塊的新房項(xiàng)目，中建玖上瑯宸主打近200平方米大平層，均價(jià)約15.1萬(wàn)元/平方米；大華靜安年華主推120平方米左右改善戶型，均價(jià)13.6萬(wàn)元/平方米。

“頭部房企長(zhǎng)期將上海核心城區(qū)作為利潤(rùn)陣地，持續(xù)重倉(cāng)布局。此前建發(fā)在上海核心城區(qū)布局較少，僅新江灣城有代表性項(xiàng)目，本次落子靜安，補(bǔ)齊了其在上海市中心的土儲(chǔ)短板。”盧文曦表示。

在上海近郊區(qū)域，綠城中國(guó)先以總價(jià)20.66億元摘得嘉定新城地塊（嘉定區(qū)JDC1-1902單元F13A-04、F14A-01地塊），溢價(jià)率19.08%。隨后，綠城中國(guó)又以總價(jià)9.22億元競(jìng)得浦東新區(qū)周浦地塊（浦東新區(qū)16號(hào)線周浦站周邊地區(qū)07-07地塊），溢價(jià)率19.9%。

其中，嘉定新城地塊為兩宗子地塊組合出讓，總規(guī)劃建筑面積70690.15平方米。該地塊吸引了綠城中國(guó)、中國(guó)金茂、建發(fā)3家房企參拍，最終成交綜合樓面價(jià)29227元/平方米。

浦東新區(qū)周浦地塊規(guī)劃建筑面積27383.94平方米，吸引了象嶼&清能聯(lián)合體、華潤(rùn)置地、廈門國(guó)貿(mào)、綠城中國(guó)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)等6家競(jìng)買人現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，最終成交樓面價(jià)33657元/平方米。

“對(duì)于郊區(qū)具備一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)和成熟配套的板塊，開(kāi)發(fā)商還是有拿地意愿，首次改善項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)還是有市場(chǎng)、有流量的。”盧文曦分析稱。

前穩(wěn)后熱

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2026年上半年，上海五個(gè)批次涉宅用地合計(jì)供應(yīng)17宗（第一批次3宗、第二批次1宗、第三批次3宗、第四批次5宗、第五批次5宗），總出讓面積約91.5萬(wàn)平方米，成交總金額約436億元。

“五次土拍呈現(xiàn)明顯的‘前穩(wěn)后熱’態(tài)勢(shì)。”中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜分析指出，前三批次合計(jì)僅7宗地塊、收金約199億元，整體溢價(jià)率維持低位。第四、第五批次合計(jì)10宗地塊、收金約236億元，占上半年成交總金額的54%，且溢價(jià)率顯著攀升。其中，第四批次整體溢價(jià)率達(dá)33.5%，第五批次整體溢價(jià)率約20.6%，兩批次合計(jì)貢獻(xiàn)了上半年絕大部分的市場(chǎng)熱度。

每經(jīng)記者注意到，上半年，上海核心區(qū)域宅地受到頭部房企和本地國(guó)企的一致關(guān)注。如保利發(fā)展摘得長(zhǎng)寧區(qū)中山公園宅地，成交樓面價(jià)77697元/平方米；上海城投競(jìng)得虹口核心區(qū)域地塊，成交樓面價(jià)108502元/平方米；建發(fā)拿下靜安大寧地塊，成交樓面價(jià)81665元/平方米。

值得一提的是，在近幾次上海土拍中，遠(yuǎn)郊地塊仍然出現(xiàn)底價(jià)或低溢價(jià)成交的情況。

對(duì)于下半年上海土地市場(chǎng)的走勢(shì)，張文靜認(rèn)為，“下半年‘減量提質(zhì)’的供地導(dǎo)向預(yù)計(jì)不會(huì)發(fā)生方向性改變。核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊仍將是頭部房企競(jìng)相爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)，高溢價(jià)成交的態(tài)勢(shì)大概率延續(xù)。而非核心區(qū)及遠(yuǎn)郊地塊則難以擺脫底價(jià)或低溢價(jià)成交的慣性。隨著‘好房子’產(chǎn)品陸續(xù)轉(zhuǎn)化為新增供應(yīng)入市，新房市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)將加速走向明朗化，為后續(xù)土地投資決策帶來(lái)更清晰、精準(zhǔn)的市場(chǎng)指引”。